經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 劉勇
近日，有媒體報(bào)道稱，杭州“有二手房跌了200萬”，降價(jià)房源數(shù)量是漲價(jià)房源的10倍。濟(jì)南什么情況?
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然濟(jì)南的二手房沒有杭州跌得這么厲害，但同樣出現(xiàn)了下跌，與年初相比，濟(jì)南部分地區(qū)二手房價(jià)格均價(jià)下跌了10%左右。在成交價(jià)下跌的同時(shí)，二手房的掛牌量和成交量均出現(xiàn)了上漲。數(shù)據(jù)顯示，目前濟(jì)南的二手房掛牌量已經(jīng)達(dá)到了近8萬套。濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前9個(gè)月，二手住宅交易4.73萬套、成交面積493.03萬平方米、同比上漲55.99%。
接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，隨著多項(xiàng)政策出臺(tái)，濟(jì)南的二手房市場也出現(xiàn)了好的轉(zhuǎn)變。在合理的購房需求被支持的基調(diào)下，二手房的流動(dòng)性被激活。
掛牌量增長
“又一套新房源，房東很實(shí)在，我錄入系統(tǒng)后，大家?guī)兔Χ⒅c(diǎn)。”10月30日，濟(jì)南鑫匯房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的業(yè)務(wù)員宋波邊操作電腦，邊向同事說道。
宋波告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，最近2個(gè)月新房源特別多，甚至不少是剛拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的房源。
“最近2個(gè)月掛牌量確實(shí)增加了不少，主要是9月11日濟(jì)南出臺(tái)的新政為二手房‘松了綁’。”濟(jì)南鑫匯房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人初鑫解釋說，“根據(jù)新政內(nèi)容，商品住房取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》后即可上市交易，這意味著濟(jì)南二手房市場售賣將不再受限制。”
初鑫告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，目前，濟(jì)南市場上的二手房供應(yīng)確實(shí)比較充足。其中一個(gè)重要原因是，過去兩年濟(jì)南有大量的新建社區(qū)陸續(xù)迎來交房，二手房也在陸續(xù)入市，這使二手房供應(yīng)量有明顯增加。“現(xiàn)在掛牌的二手房差不多有近8萬套，估計(jì)年底會(huì)超8萬套。”
在初鑫看來，雖然數(shù)字很高，但不少房源都是一年前掛牌甚至兩年前掛牌的。“這種房子根本賣不動(dòng)，甚至一連幾個(gè)月都沒有一個(gè)看房的客戶。”初鑫解釋道，“主要是價(jià)格太高，房東也不主動(dòng)降價(jià)，就算是掛著玩吧。”
在另外一家二手房中介公司，負(fù)責(zé)人徐鵬在幫助賣房的市民許勇錄入房屋資料。“國慶節(jié)前下的產(chǎn)權(quán)證，現(xiàn)在終于可以賣出去了。”許勇向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說道。
許勇告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，他原來的工作地點(diǎn)在奧體附近，于是買了一套該片區(qū)的房子準(zhǔn)備自住。但隨著工作調(diào)整，他現(xiàn)在的工作地點(diǎn)調(diào)至長清大學(xué)城附近，若住在新房，每天上下班的通勤時(shí)間就需要好幾個(gè)小時(shí)，為此他只能被迫選擇在工作地點(diǎn)另租一套房子。“既還著房貸又付著房租，壓力很大，想著趕快換一套離單位近的房子。”
據(jù)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者了解，許勇的這套房子是去年6月份買的，按照此前兩年限售政策規(guī)定，他的房子需到明年6月才能掛牌交易，隨著當(dāng)下限售政策放開，他立刻委托中介機(jī)構(gòu)將房子掛上了網(wǎng)。
“這一個(gè)多月來誠意賣房的次新房房主挺多的，一些賣房意愿不強(qiáng)烈的房主也會(huì)把房子掛上網(wǎng)‘試水’。”徐鵬介紹說，“目前市場上這批次新房掛牌價(jià)總體偏高，主要還是因?yàn)樾聮炫品恐鲗?duì)于市場期待值較高。”
在他看來，近期掛牌的次新房房主大致分為兩類，一類屬于個(gè)人原因著急賣房的“誠意”賣家，另一類則屬于“既想賣卻不著急”的房主。對(duì)于“真心實(shí)意”想賣房子的房主而言，他們掛牌急，報(bào)價(jià)更趨于市場行情，個(gè)別房源甚至?xí)缘陀谑袌鰞r(jià)。而另一部分“試水”的房主掛牌價(jià)偏高，售賣誠意不足，大部分為嘗試觀察自家房子的價(jià)值。
據(jù)濟(jì)南房產(chǎn)網(wǎng)總經(jīng)理助理柳廉恒介紹，當(dāng)下二手房市場掛牌量有所提升，但是并不能單純地理解為是新政導(dǎo)致市場掛牌量“激增”。“以前處于限售狀態(tài)的房主也可以把房子委托給中介機(jī)構(gòu)，只是這部分房子無法上市交易。”柳廉恒表示，隨著限售政策徹底放開后，這部分房源會(huì)隨即上市，而這可能會(huì)表現(xiàn)為房源量“激增”，“未來二手房市場仍需具體分析，優(yōu)質(zhì)房源片區(qū)后期價(jià)格依舊有上漲的可能性。”
價(jià)跌量漲
在掛牌量增長的同時(shí)，濟(jì)南二手房市場也迎來了回暖。
濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的今年前9個(gè)月濟(jì)南房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況顯示，前9個(gè)月濟(jì)南二手房網(wǎng)簽7.29萬套、網(wǎng)簽面積566.27萬平方米、同比上漲56.69%。其中二手住宅交易4.73萬套、成交面積493.03萬平方米、同比上漲55.99%。
外地人購房占比有所提升。2022年9月限購政策調(diào)整后，外地購房者占比明顯提升，新建、二手住宅外地購房者占比均超過30%，尤其購買二手住宅比例較高，10-20年房齡的二手次新房套數(shù)占比接近70%。
“確實(shí)有不少外地人來看二手房，有些客戶都看了快一年了。這不，10月29日就成交了一套，客戶是臨沂人，一會(huì)兒就過來提交補(bǔ)充材料。”初鑫說道。
就在初鑫說完這句話，客戶張先生走進(jìn)了店里。張先生告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，他的孩子大學(xué)畢業(yè)后就留在了濟(jì)南，他準(zhǔn)備給孩子在單位附近買套房子。“孩子單位周邊二手房行情，我早就了然于胸。”張先生說，去年和今年差了不少，很多房源都出現(xiàn)了降價(jià)情況。
張先生告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，去年看中的一套房子，當(dāng)時(shí)要價(jià)185萬元，今年再看同一個(gè)小區(qū)的相同房型，要價(jià)165萬，便宜了20萬元。“同樣，我買的這套房子也便宜了22萬元。”
初鑫告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，二手房掛牌價(jià)和成交價(jià)之間的價(jià)格差此前在5%-10%左右，現(xiàn)在擴(kuò)大到15%-20%左右，也就是說，一套掛牌價(jià)200萬元的二手房平均降20萬元以上，才有望達(dá)成交易。
徐鵬告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，目前改善性的房源價(jià)格一直比較平穩(wěn)，但是剛需性質(zhì)的小戶型房源，降價(jià)幅度稍微高一些。有些位置不好的房源以及一些老舊房源，降價(jià)的幅度會(huì)更大，大概在20%左右。“但是那些次新小區(qū)，還有位置好一些的小區(qū)，就沒有這么高的降幅，大概在10%左右。”
正如徐鵬所說，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者在某二手房App上看到，一套今年4月份掛牌的房源，最初掛牌價(jià)為137萬元，經(jīng)過多輪調(diào)價(jià)后，該房源最新的掛牌價(jià)為120萬元，降價(jià)幅度為12%左右；一套去年6月份掛牌的房源，最初掛牌價(jià)為220萬元，經(jīng)過7輪調(diào)價(jià)后，現(xiàn)在的價(jià)格為185萬元，降價(jià)幅度達(dá)到了35萬元；全運(yùn)村一套2022年掛牌的房源最初掛牌價(jià)799萬元，隨后又調(diào)整到了810萬元，但在今年8月份，掛牌價(jià)變成了700萬元，直接降價(jià)105萬元；在全運(yùn)村的另外一套8月份掛牌的房源，最初掛牌價(jià)為335萬元，經(jīng)過多輪調(diào)價(jià)后，最新的掛牌價(jià)為249萬元，降價(jià)幅度達(dá)到了86萬元。
“像那套185萬元的成交價(jià)應(yīng)該會(huì)在182萬元左右，120萬元的應(yīng)該會(huì)在117萬元左右成交，249萬元的成交價(jià)應(yīng)該會(huì)在243萬元左右。如果房東急用錢的話，成交價(jià)可能會(huì)更低。”初鑫說，“這只是我的個(gè)人看法，最終成交價(jià)還需要看買賣雙方是如何談的。”
看房者觀望心態(tài)較重
“以前掛高價(jià)的房子，降價(jià)幅度可以大一些，現(xiàn)在已經(jīng)到了心理預(yù)期低點(diǎn)，實(shí)在降不動(dòng)了。”采訪中，二手房房主崔立標(biāo)向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示，賣房子讓人很糾結(jié)，價(jià)格低了感覺自己吃虧，賣得高了又很難吸引買家的眼球。
目前，濟(jì)南的二手房市場還是以買方市場為主，看房者的觀望心態(tài)普遍較重。“房源開始增多，存量房多了，客戶開始有選擇余地了。因?yàn)榭蛇x擇房源多了，就不是那么著急了，客戶就占主導(dǎo)地位了。”初鑫說道。
這也反映在了客戶的看房周期上。“之前市場較好的時(shí)候，差不多15天到一個(gè)月左右，一套房子就能定下來。但現(xiàn)在，好多客戶基本上兩到三個(gè)月，甚至半年才會(huì)定下來。甚至我兩三年前的客戶，現(xiàn)在還在找我看房子。”宋波說道，他手里的客戶，有超過五分之一看房周期在大半年以上。
“降價(jià)是促進(jìn)二手房成交的手段，現(xiàn)在不降很難賣。”濟(jì)南天橋區(qū)一中介機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者透露，在二手房交易過程中，買賣雙方博弈的核心點(diǎn)就是“降價(jià)”，其中買方的態(tài)度是“誠意降點(diǎn)就能買”，而賣房的態(tài)度是“有誠意就不要壓價(jià)”。“我認(rèn)為，賣方大可不必過于倔強(qiáng)。”該負(fù)責(zé)人稱，如今市場整體掛牌房源較多，且不少房源掛牌價(jià)偏虛高，對(duì)于賣方而言，即便降價(jià)也不會(huì)有太大的虧損，而倘若長時(shí)間無法成交，考慮空置期等其他因素，虧損則更為嚴(yán)重，“若急于成交，建議賣方最好不要過于高估市場，適時(shí)而賣。”
“這種情況的出現(xiàn)，意味著市場環(huán)境再次改變，這也說明人們對(duì)房地產(chǎn)市場的預(yù)期發(fā)生了改變。”初鑫表示，在新房降價(jià)的帶動(dòng)下，二手房價(jià)格或?qū)⒂瓉砀蟮淖兓ｋS著開發(fā)商資金緊張程度及對(duì)銷售回款的預(yù)期更高，通過降價(jià)回籠資金將成為越來越多開發(fā)商的選擇，而新房價(jià)格的下跌將對(duì)周邊二手房價(jià)格形成引領(lǐng)作用。與新房市場的企業(yè)行為占主體相比，一旦二手房價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，將迅速呈現(xiàn)燎原之勢(shì)。
初鑫表示，隨著多項(xiàng)政策的出臺(tái)，濟(jì)南的二手房市場也出現(xiàn)了好的轉(zhuǎn)變，下一步就是如何引導(dǎo)買賣雙方回歸理性，最終使得二手房市場成交保持平穩(wěn)健康發(fā)展。在合理的購房需求被支持的基調(diào)下，二手房的流動(dòng)性也亟待被激活。“二手房流動(dòng)性率先修復(fù)，置換新房等需求才能充分釋放。隨著二手房市場流動(dòng)性、活躍度提升，也將對(duì)新房市場信心產(chǎn)生正面和積極的作用。”
濟(jì)南房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的分析認(rèn)為，二手住宅若保持當(dāng)前趨勢(shì)，全年有望突破600萬平方米的交易量，較往年增加50%左右規(guī)模(往年保持在約400萬平方米左右)，將繼續(xù)分化新房市場份額。
