經(jīng)濟導(dǎo)報記者 孫羅南
濟南冬日的早晨，在寫字樓底商的便利店里，行色匆匆的“上班族”購買著早餐；夜晚寒意籠罩，走在城市街頭，公寓樓下餐飲店的燈光，傳遞著城市的煙火氣息。
這些街頭小店的消費場景，城市的“年輕一族”再熟悉不過。
在城市的街道、商圈，沿街底商匯集了各類商業(yè)業(yè)態(tài)，它們被銀行、便利店、餐飲、藥店等覆蓋，憑借靠近寫字樓、社區(qū)的優(yōu)勢，成為城市消費空間的一部分，也是商業(yè)地產(chǎn)的重要構(gòu)成之一。
山東合富副總經(jīng)理、壹合產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究院院長許傳明在接受經(jīng)濟導(dǎo)報記者采訪時談到，“底商基本有兩種，一種是社區(qū)配套的底商，另外一種就是像寫字樓這樣的裙房商業(yè)，這幾年變化確實挺大的。”
據(jù)他觀察，“配套商業(yè)這個生態(tài)始終在快速、大量地洗牌，一直是在動態(tài)變化的。”
（底商匯集了各類商業(yè)業(yè)態(tài) 孫羅南 攝）
銀行跟著商務(wù)走
從濟南濼源大街與歷山路交叉口向西，步行在道路兩側(cè)，隨處可見各種商業(yè)業(yè)態(tài)，沿街底商隔幾步就有銀行、便利店、餐飲店等。
在濟南綠城金融中心，一家銀行網(wǎng)點被綠色圍擋包圍，大堂門前搭著的裝修腳手架已經(jīng)拆除，工作人員正在清掃積雪。
門頭招牌還未掛上銀行的標(biāo)識和名稱，不過“24小時自助銀行服務(wù)”的字樣已經(jīng)展現(xiàn)出來。
（位于濟南濼源大街正在裝修中的銀行 孫羅南 攝）
工作人員告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者，“這家銀行裝修呢，還沒開業(yè)。”
大量寫字樓的集聚，使得底商中銀行的身影頻現(xiàn)。一個可以觀察到的現(xiàn)象是，與前幾年爭相進社區(qū)有所不同，這些年來，銀行“馬不停蹄”地加快布點商務(wù)區(qū)域。
在距離濟南泉城廣場不遠(yuǎn)的朝山街，道路兩旁聚集著琳瑯滿目的各類商鋪。位于這里的招商銀行濟南朝山街支行，幾年前就從這片老城區(qū)的繁華地段悄然遷址，招商銀行朝山街支行更名為轉(zhuǎn)山西路支行，并遷址到了位于濟南東部城區(qū)的轉(zhuǎn)山西路，該區(qū)域位于新城區(qū)的繁華地段，距離萬象城不遠(yuǎn)，周邊寫字樓聚集。像這樣的熱點區(qū)域，也正成為底商集中的地段。
這也是近年來銀行網(wǎng)點調(diào)整的縮影。
在一些銀行的年報、半年報中也提及了對網(wǎng)點布局建設(shè)的調(diào)整優(yōu)化。
經(jīng)濟導(dǎo)報記者注意到，招商銀行(600036.SH)2023年半年度報告提到，“在線下渠道方面，本公司持續(xù)推進境內(nèi)分支機構(gòu)建設(shè)和布局優(yōu)化工作。報告期內(nèi)，營業(yè)網(wǎng)點新開業(yè)23家，存量營業(yè)網(wǎng)點遷址優(yōu)化16家，網(wǎng)點裝修改造97家，通過穩(wěn)增數(shù)量、科學(xué)選址，進一步擴大網(wǎng)點有效覆蓋范圍，為客戶提供更加高效的線下金融服務(wù)。”
中國建設(shè)銀行(601939.SH)2023年半年度報告表示，其“加大城區(qū)低效密集網(wǎng)點撤并遷址力度，拓展城市規(guī)劃新區(qū)和縣域網(wǎng)點覆蓋，6月末縣域網(wǎng)點4238個，占比近30%。上半年實施營業(yè)網(wǎng)點遷址93個，新設(shè)營業(yè)網(wǎng)點13個，其中縣域機構(gòu)網(wǎng)點新設(shè)11個。”
經(jīng)濟導(dǎo)報記者查閱國家金融監(jiān)督管理總局山東監(jiān)管局網(wǎng)站的行政許可批復(fù)看到，多家銀行支行機構(gòu)變更營業(yè)地址的公告，也不時出現(xiàn)在該網(wǎng)站中。
比如，11月3日，中國郵政儲蓄銀行股份有限公司濟南市百花營業(yè)所更名為中國郵政儲蓄銀行股份有限公司濟南市大橋路營業(yè)所獲得批復(fù)，營業(yè)地址為濟南市歷城區(qū)大橋路117號綜合樓102號。
10月26日，招商銀行股份有限公司濟南幸福街支行機構(gòu)名稱變更為招商銀行股份有限公司濟南西城支行獲得批復(fù)，營業(yè)地址由原址遷至濟南市槐蔭區(qū)泰安路887號恒大雅苑商務(wù)辦公A座101、103號商鋪。
此外，10月31日，北京銀行濟南分行籌建機構(gòu)北京銀行股份有限公司濟南龍奧支行開業(yè)獲得批復(fù)，營業(yè)地址為山東省濟南市歷下區(qū)龍奧西路1號銀豐財富廣場裙A117、A118及2號樓1601(部分)。
這些銀行的新址，也多“落子”在近年來發(fā)展快速的新城區(qū)，尤其是商務(wù)區(qū)。
也就是說，除了城市傳統(tǒng)核心街區(qū)以外，在新建商務(wù)商業(yè)區(qū)也匯聚了越來越多的底商業(yè)態(tài)，銀行同樣在這些地方新設(shè)網(wǎng)點。
“過去，在一些寫字樓或者是主要沿街的裙房，銀行是主力商家，而且他們一旦規(guī)劃好了之后，經(jīng)營也比較穩(wěn)定，過去來講都是優(yōu)質(zhì)商戶。”許傳明對經(jīng)濟導(dǎo)報記者提到，“銀行一般都是幾百平方米，如果是支行，可能還要帶二樓辦公，它的體量是比較大的。”
不過近年來，銀行的實體網(wǎng)點出現(xiàn)了收縮調(diào)整。“這幾年隨著網(wǎng)銀的發(fā)展，電子化發(fā)展得很快，銀行尤其面對居民端的服務(wù)收縮得比較厲害，不光是營業(yè)網(wǎng)點，24小時自助銀行現(xiàn)在也是越來越少。”許傳明說。
優(yōu)化網(wǎng)點布局，成為銀行的關(guān)注點。
“其實，這些銀行主要是跟著商業(yè)客戶走，有一些對公業(yè)務(wù)需要辦理，像寫字樓里還是保持著一定量的銀行機構(gòu)。”許傳明對經(jīng)濟導(dǎo)報記者說，“比如，一棟寫字樓底下有兩三家銀行，這棟寫字樓里的企業(yè)大致就會把一些銀行開戶放到它這里，這樣比較方便。反過來講，原來居民社區(qū)端的機構(gòu)，可能會收縮得比較嚴(yán)重一些。”
銀行與商務(wù)“如影隨形”，將網(wǎng)點落址于重點客戶區(qū)域，成為優(yōu)化、調(diào)整的方向。
許傳明向經(jīng)濟導(dǎo)報記者舉了一個典型的例子，“比如說舜泰廣場，山鋼總部在那邊，圍著山鋼總部有一圈銀行，你能說得出名字的銀行，基本上都在那里開網(wǎng)點了。大企業(yè)一年有若干億的資金在流動，綁定這么一個大客戶，甚至說可能是開發(fā)了山鋼這個客戶之后，我就得在它樓底下開個網(wǎng)點，方便業(yè)務(wù)發(fā)展。就這樣，銀行網(wǎng)點跟著商務(wù)走的趨勢是很明顯的。”
便利店現(xiàn)“降溫”趨勢
“配套商業(yè)這個生態(tài)，一直在動態(tài)變化。”許傳明對經(jīng)濟導(dǎo)報記者說，“這幾年，一些政策環(huán)境變化也導(dǎo)致傳統(tǒng)底商的一些變化。”
在底商業(yè)態(tài)的洗牌過程中，一些業(yè)態(tài)“退場”。
“前幾年我們留心觀察的話，可以看到，原來一些社區(qū)配套的二樓，非常重要的業(yè)態(tài)就是教培，一樓開個適合上樓的口，上去之后二樓或三樓大規(guī)模的都是教培。隨著這幾年政策的變化，教培收縮得比較嚴(yán)重，也導(dǎo)致了底商經(jīng)營少了一個主力客戶。”許傳明說。
（位于濟南濼源大街的底商 孫羅南 攝）
他還提到，“隨著宏觀環(huán)境變化，人口結(jié)構(gòu)變化了，新生兒數(shù)量下降，你會發(fā)現(xiàn)，有很多嬰童店在這幾年也相對少了一些。”
那么，如何來填補部分業(yè)態(tài)“退場”后留下的底商商業(yè)空白呢？
提起底商，很多人首先會想到“小而美”的便利店業(yè)態(tài)。近些年，便利店也一直是零售商業(yè)的風(fēng)口，頻被資本垂青，在資本的加持下，便利店快速擴張，憑借方便、快捷的特點受到年輕人的青睞。
經(jīng)濟導(dǎo)報記者注意到，中國連鎖經(jīng)營協(xié)會發(fā)布的“2022中國城市便利店指數(shù)”顯示，濟南的便利店數(shù)量增長率達(dá)到8.33%，在參與調(diào)查的39個城市中位列第二。
最新公布的2023中國城市便利店指數(shù)顯示，濟南的便利店數(shù)量增長率為1.54%。
與熱鬧相伴隨的是，如今的便利店經(jīng)歷了快速擴張期后，也出現(xiàn)了“降溫”的趨勢。
從中國連鎖經(jīng)營協(xié)會今年9月份發(fā)布的“2023中國城市便利店指數(shù)”可以看出，全國各城市的便利店發(fā)展整體保持穩(wěn)定，不過，運營成本高企仍然是各城市便利店發(fā)展亟待解決的問題。
上述調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“房租、人力成本仍然是便利店發(fā)展面臨的最大挑戰(zhàn)。隨著各城市便利店的進一步發(fā)展，以及其他小店經(jīng)濟對于實體門店資源的競爭，許多城市便利店的發(fā)展面臨著巨大的挑戰(zhàn)。”
“便利店是新業(yè)態(tài)的一個分支，這個業(yè)態(tài)算是最近投資比較熱的一個領(lǐng)域，某種程度上，它是消費升級、居民收入提高、消費能力提升的一個產(chǎn)物。”許傳明認(rèn)為，對于便利店的發(fā)展，“從縱向看，未來十年與過去十年相比，它一定會發(fā)展得比較快，這是個大趨勢。”
不過在許傳明看來，“靠便利店去彌補接下來的商業(yè)結(jié)構(gòu)生態(tài)調(diào)整，還不足以覆蓋全部的增量。畢竟，便利店有幾個選址的要求，它基本以幾十平方米為主，是小業(yè)態(tài)；還要位置方便，解決不了大量騰出來的二樓的問題。”
除了便利店，餐飲也是重要的底商業(yè)態(tài)之一。“餐飲也是階段性發(fā)展的一個產(chǎn)物，收入水平提高之后，市民開始大量外出就餐。餐飲面臨的一個問題是，它是有上限的，比如，一天三頓飯，頂多還有個宵夜，很難拉伸了，而且這幾年餐飲還有一個大的趨勢是預(yù)制化，預(yù)制化以后，餐飲業(yè)的發(fā)展也需要觀察。”許傳明說。
在其看來，這些業(yè)態(tài)都不足以填滿底商的生態(tài)空間。“吐故納新，我們還得納新，更多的還是要看居民收入水平帶來的消費提升，還有其他社會技術(shù)發(fā)展帶來的一些新業(yè)態(tài)。”許傳明告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者。
“新的發(fā)展提出一些新的訴求，比如，現(xiàn)在從政府導(dǎo)向上，提出了一個叫‘完整社區(qū)’的概念，一個完整的社區(qū)應(yīng)該是有一個幼兒園、兩到三處托兒所、一處適老托管中心等。”許傳明提到，“有一些社區(qū)的底商，引入適老長者食堂這種服務(wù)型的新業(yè)態(tài)，偏服務(wù)型、偏體驗型的商業(yè)扎推。”
在他看來，“過去靠買貨的方式，花錢買實物的東西，現(xiàn)在看還是有上限的，而這種無形的具備體驗感的服務(wù)，可能會慢慢地成為越來越主要的方向，這些也都是增量。”
在新的市場形勢下，底商也成為商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級的一大賽道。底商的發(fā)展，未來依舊有較大的想象空間。
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