經(jīng)濟導(dǎo)報記者 劉勇
日前，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》，超大特大城市新一輪城中村改造已經(jīng)箭在弦上。由于濟南和青島屬于超大城市，因此此次意見中，涉及山東的濟南和青島兩個城市的城中村改造。
就在幾天前，《濟南市征收集體土地房屋補償辦法》(下稱《辦法》)征求意見稿公開征求意見，這表明濟南的城中村改造在未來一段時間有望得到支持并加速。
這些政策，對城中村改造而言，能夠撬動多大投資規(guī)模?
對此，受訪的業(yè)內(nèi)人士指出，城中村改造市場規(guī)模或達到萬億元級別。“市場巨大，如果只靠政府力量難以完成，因此只要政策以及扶持力度等到位，我們會積極參與到城中村改造的市場中。”濟南一家開發(fā)商的負責(zé)人趙偉平表示。
市井氣息濃厚的城中村
不寬的街道，路邊各種招牌，老人搖著蒲扇坐在陰涼處乘涼，給人一種濃濃的市井氣息——這就是經(jīng)濟導(dǎo)報記者在濟南市柳行社區(qū)的所見所感。這個社區(qū)由大柳行、小柳行、小楊莊、太平莊、霞侶市等5個城中村組成。據(jù)介紹，這里常住人口有3000多人，外來租房者卻超過1萬人。
經(jīng)濟導(dǎo)報記者注意到，當(dāng)?shù)匾恍┓课菀呀?jīng)產(chǎn)生了裂縫，但是還依然使用著，這里的房子以兩到三層為主，最多不超過四層。不過這些房屋密集程度非常高，有的房與房之間只有二三十厘米的空隙。
與該社區(qū)相鄰的北園大街沿線，還有劉家井莊、邵家莊、沃家莊和張家村，同樣屬于區(qū)域位置優(yōu)勢明顯的城中村。
在天橋區(qū)北園大街附近，除了上述城中村外，還有聯(lián)四社區(qū)、李家橋路等。在濟濼路兩側(cè)濼口，有濼口村、濼口東村、濼口西村、濼口南村等村落；此外，天橋區(qū)藥山片區(qū)之前幾乎全部是城中村，但隨著近幾年的開發(fā)改造，只剩下為數(shù)不多的城中村了。天橋區(qū)政府以西約一兩公里的堤口莊、勝利莊，也是比較有名的城中村。
除了天橋區(qū)外，市中區(qū)的二環(huán)南路、二環(huán)西路交會處，有后龍窩、前龍窩、七賢莊、楊家溝、井家溝等；經(jīng)十路以南、劉長山路以北，二環(huán)西路東西兩側(cè)，有西紅廟、東紅廟、白馬山村、袁柳莊、谷家莊、韓家莊等；臥龍路以北、南辛莊西路兩側(cè)，有王官莊等。
濟南主城轄區(qū)內(nèi)到底有多少城中村?
從去年年底的《濟南市城市更新專項規(guī)劃(2021-2035年)》(下稱《專項規(guī)劃》)可以看出，僅在《專項規(guī)劃》的更新資源中就有近20平方公里，如果再加上尚未加入的城中村，數(shù)字會更大一些。
《專項規(guī)劃》的更新資源中顯示，歷下區(qū)的舊村莊占地面積為0.19平方公里，市中區(qū)有5.4平方公里，槐蔭區(qū)有1.05平方公里，天橋區(qū)有5.13平方公里，歷城區(qū)有7.08平方公里。
此前有媒體報道，城中村不僅會給城市發(fā)展的進度帶來極大的困擾，同時也會影響整座城市的形象。因此，近些年來濟南也在城市內(nèi)部進行了大規(guī)模的拆遷改造工程，通過不斷的拆遷與改造，不僅可以使一些城中村舊貌換新顏，同時還會帶來大批的就業(yè)崗位，更重要的是在拆遷的過程中又會促進經(jīng)濟的繁榮。
出臺新政
一位社區(qū)基層工作者陳文告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者，城中村是城市化進程中出現(xiàn)的一種特殊現(xiàn)象。改革開放以來，我國城市化進程中，城市的擴張將城市周邊的農(nóng)村納入城市的規(guī)劃范圍，城市周邊的農(nóng)村逐漸被城市的高樓大廈包圍，成為了“都市里的村莊”，即城中村。
在陳文看來，城中村以前由于政策的不明確，比如劃宅基地的時候只劃范圍，不限高度，致使有些居民鉆了空子，私自加建。后來政府對宅基地占多大面積、建多少層等進行了明確規(guī)定。但是歷史上已經(jīng)存在的違建，一味地用強制執(zhí)法的手段來拆除，難度還比較大。“對于城中村的改變，只能是采取拆除重建方式，但需要政策的支持，明確安置條件。”
正如陳文所說，經(jīng)濟導(dǎo)報記者注意到，根據(jù)《城市更新專項規(guī)劃》，濟南以多種更新方式推動城中村改造。二環(huán)以內(nèi)、城市建設(shè)重點片區(qū)和城市重大設(shè)施建設(shè)涉及的城中村，采取拆除重建方式。
就在7月28日，《濟南市征收集體土地房屋補償辦法》征求意見稿公開征求意見。對于住宅房屋補償，以財產(chǎn)權(quán)補償為原則，兼顧給被補償人提供居住和長遠保障，擬實行房屋安置、遷建安置或貨幣補償方式予以補償。被補償人只能選擇一種安置補償方式，一旦選定不得更換。
征求意見稿指出，征收集體土地房屋補償是指因征收集體所有土地，由補償人對被補償人的集體所有土地上房屋及其附屬物進行補償、對相關(guān)人員進行安置的行為。集體土地房屋，包括住宅房屋和非住宅房屋。
征收土地預(yù)公告發(fā)布之日起，在擬征收集體土地范圍內(nèi)，對擅自從事新建、翻建、改建、擴建建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施等搶建活動，以及分戶審批宅基地等七種不當(dāng)增加補償費用行為，不當(dāng)增加部分不予補償。
此外，早在2019年，濟南市就出臺了《關(guān)于進一步加快推進城中村改造的若干細則》，明確了城中村改造項目安置房和保障房免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，在辦理不動產(chǎn)確權(quán)登記手續(xù)時,減半收取登記費。
萬億級市場待開發(fā)
城中村改造，市場有多大?
“僅僅一個宋劉村的項目，總投資金額就超過60億元，你說市場有多大？肯定是萬億級別的。”陳文說。
公開資料顯示，宋劉片區(qū)城市更新項目將打造成為集商業(yè)商務(wù)、文化創(chuàng)意、生態(tài)保護于一體的歷城門戶標(biāo)志區(qū)和“北起”橋頭堡。產(chǎn)業(yè)布局上，該片區(qū)規(guī)劃建設(shè)“兩軸四帶、一心兩核”，其中“一心”指商業(yè)商務(wù)中心。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進分析認(rèn)為，城中村改造關(guān)系此類城市存量資產(chǎn)盤活和城市功能復(fù)興的關(guān)鍵階段，同時城中村改造有助于挖掘相關(guān)土地的商業(yè)資源，也可以積極導(dǎo)入各類公共配套，對于城市功能的再造和升級都有非常好的導(dǎo)向。
國泰君安的研報顯示，在增量投資空間有限的情況下，未來一二線城市的房地產(chǎn)更新投資將居于主導(dǎo)地位。根據(jù)一二線城市房齡20年以上的老舊小區(qū)占住房存量的比例以及更新投資的單位成本測算，若全部按照老舊小區(qū)改造的標(biāo)準(zhǔn)，則一二線城市更新投資的體量至少有2萬億元；若全部按照拆遷重建的標(biāo)準(zhǔn)，則一二線城市更新投資的體量最大接近13萬億元。
趙偉平告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者，他們集團在多個城市都參與了城中村改造的項目，在山東也將參與到城中村改造項目中。
在趙偉平看來，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，城中村改造能夠構(gòu)建先租后買的消費新格局新模式，也能夠逐步讓新市民年輕人以及外來人口升級自己的住房消費，從而為商品房市場可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。
“就濟南來說，近幾年，濟南中心城區(qū)的核心土地資源稀缺，過去多通過棚改供應(yīng)核心土地，近年棚改量減少，可出讓的核心地塊也相應(yīng)變少，城中村改造可以有效彌補這部分空缺。”趙偉平表示。
上述受訪的人士指出，城中村改造對開發(fā)商來說或許是另一條出路，讓房地產(chǎn)市場走出量穩(wěn)價平的節(jié)奏，“推進城中村改造，一方面可以彌補投資，另一方面城中村改造可以騰出好地塊。”陳文說道，“這或許可以讓城中村改造成為濟南在樓市低迷期的一個亮點和增長點。”
需要注意的是，城中村改造由于資金投入大、盈利空間有限，過去多以功能性國有企業(yè)為主，未來可以通過創(chuàng)新專項金融產(chǎn)品、實施更大的稅收優(yōu)惠、允許更大的規(guī)劃調(diào)整等，吸引更多的社會資本介入，加快城中村改造的步伐。
“市場巨大，如果只靠政府難以實現(xiàn)，因此只要政策以及扶持力度等到位，我們會積極參與到城中村改造的市場中。”趙偉平表示。
