經(jīng)濟導報記者 劉勇
1月27日，廣州市人民政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于進一步優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》(下稱《通知》)，放開120平方米以上的戶型限購，支持“租一買一”“賣一買一”。
隨后，1月30日，蘇州宣布調(diào)整樓市限購政策，買房不再限制套數(shù);上海也官宣自1月31日起，支持非本市戶籍單身人士購房。
4天3地調(diào)整限購政策的背后是1月26日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制部署會，會上明確表示，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。
受訪的業(yè)內(nèi)人士指出，未來預計有更多城市根據(jù)自己的特點調(diào)整限購政策。
多城限購政策適當調(diào)整
經(jīng)濟導報記者注意到，廣州優(yōu)化調(diào)整限購政策，在限購區(qū)域內(nèi)進一步支持剛性和改善性住房需求。居民家庭和個人(不區(qū)分是否為本市戶籍)，新購買建筑面積120平方米以上(不含120平方米，下同)住房(包括新建住房和二手住房)，不納入限購范圍;名下已有的建筑面積120平方米以上住房，不計入名下已擁有住房套數(shù)核算，同時支持“租一買一”。居民家庭和個人，將名下住房用作租賃住房并按照相關(guān)規(guī)定取得房屋租賃登記備案證明，購買住房時相應核減名下住房套數(shù)。
1月30日，蘇州調(diào)整商品房限購政策，蘇州主城六區(qū)與昆山、張家港、常熟、太倉紛紛全面放開限購政策，蘇州戶籍與非蘇州戶籍市民均可不限制購買套數(shù)。
不過，需要注意的是，目前蘇州市區(qū)新建商品住房辦產(chǎn)權(quán)證后限售兩年的政策尚未取消，也就是說，在房產(chǎn)取得不動產(chǎn)證起2年內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓。
1月30日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市住房限購政策的通知》，規(guī)定自1月31日起，在上海市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上的非本市戶籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域(崇明區(qū)除外)限購1套住房，以更好滿足居民合理住房需求，促進區(qū)域職住平衡、產(chǎn)城融合。
據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，2024年以來，已有呼和浩特、東莞等50多個城市調(diào)整和優(yōu)化了房地產(chǎn)政策，涉及住房公積金、房貸利率、調(diào)整限購、契稅補貼、購房補貼等方面。一系列政策對進一步提升樓市信心有積極意義。
“近期各地調(diào)整住房限購政策，是房地產(chǎn)調(diào)控的手段之一。”首都經(jīng)濟貿(mào)易大學京津冀房地產(chǎn)研究院院長趙秀池說，“房地產(chǎn)調(diào)控就是要根據(jù)不同時期的房地產(chǎn)供求關(guān)系，出臺相應政策措施，起到平衡供求關(guān)系、促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的作用。在樓市較熱、房價高企階段，限購政策的出臺在一定程度上抑制了投資需求;在樓市遇冷時，取消或放松限購有利于促進剛需和改善性需求釋放，可以起到提振樓市的作用。當前，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場供大于求，需要進一步釋放需求端潛力。各地因城施策調(diào)整限購政策，正是響應樓市最新變化的舉措，旨在提振市場信心，促進樓市回暖。”
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，短期市場關(guān)注度會有所提升，政策效應會在春節(jié)期間積蓄，可能在節(jié)后釋放，“小陽春”行情值得期待。一旦2月至3月的交易數(shù)據(jù)明顯反彈，購房熱情將進一步升溫，為上半年樓市穩(wěn)中向好發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
未來或有更多城市跟進
4天3地調(diào)整限購政策的背景是，1月26日住建部提出，要堅持因城施策、精準施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。
“住建部的表態(tài)意味著要將調(diào)控的權(quán)利給地方，夯實地方主體責任，實現(xiàn)權(quán)責對等，提高政策響應速度，更好地維護市場穩(wěn)定。不管是廣州1月27日的新政，還是蘇州、上海的新政，都是在這種背景下產(chǎn)生的。”濟南一家房地產(chǎn)營銷策劃公司的總經(jīng)理袁杰在接受經(jīng)濟導報記者采訪時表示。在他看來，住建部強調(diào)“因城施策”后，廣州、上海等城市及時調(diào)整限購措施，有利于進一步釋放購房需求，穩(wěn)定預期、提振信心，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
在袁杰看來，其他城市應該也會跟進，下一步或?qū)⑾仁鞘湛s限購的范圍，比如外圍區(qū)域取消限購之后，才會考慮中心區(qū)怎么調(diào)整限購政策。
而對于濟南和青島來說，是否還會出臺新的政策？
畢竟2023年9月11日，濟南和青島同時對房地產(chǎn)調(diào)控政策措施進行調(diào)整：全域取消購房限制。同時，商品住房取得不動產(chǎn)權(quán)證書后即可上市交易。
對此，袁杰給出了肯定的答案：會。未來的政策會在稅費以及首付比例和利率等方面進行調(diào)整。
在他看來，在國新辦1月25日舉行的金融服務(wù)經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展新聞發(fā)布會上，國家金融監(jiān)督管理總局副局長肖遠企回應房地產(chǎn)政策等方面的市場熱點問題時表示，支持各地政府和住建部門因城施策，進一步優(yōu)化首付比例、貸款利率等個人住房貸款政策，指導、督促銀行更好服務(wù)廣大人民群眾剛性和改善性住房的融資需求。
而在濟南一家二手房中介公司的負責人初鑫看來，適當降低二手房交易的稅費將會是個重磅政策。
在初鑫看來，雖然去年9月份出臺了寬松政策，但仍然需要承擔高額稅費，這也在一定程度上增加了購房人的負擔。
結(jié)合財政部、稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于延續(xù)實施支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》(下稱《公告》)，也會在一定程度上降低改善型購房者的成本支出。“換房可以享受‘認房不認貸’政策，還可以享受退稅政策,這有助于持續(xù)釋放改善型需求,也有助于盤活二手房市場,真正促進一二手房聯(lián)動發(fā)展。”初鑫分析。
而就在1月18日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長王玉志表示，2024年山東將積極構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，探索發(fā)放房票及住房消費券等方式降低購房成本，有力有序推行現(xiàn)房銷售。
其中包括，因城施策用好政策工具箱，探索發(fā)放房票及住房消費券、減免稅費等方式降低購房成本、穩(wěn)定市場預期。以片區(qū)更新優(yōu)化住房開發(fā)供給，滿足多樣化改善性住房需求。優(yōu)化二手房交易流程，推動賣舊買新、“帶押過戶”，落實差別化公積金信貸政策，優(yōu)惠政策集中向首套購房、多子女家庭傾斜。
