經(jīng)濟導(dǎo)報記者 劉勇
春節(jié)過后，多地出臺新一輪樓市新政，內(nèi)容主要包括進一步放寬公積金首付比例、調(diào)整公積金貸款倍數(shù)、交易稅費優(yōu)惠以及探索開展“以舊換新”等。
受訪的業(yè)內(nèi)人士表示，隨著政策逐漸優(yōu)化，房貸利率進一步下調(diào)，購房者的信心逐步增強，購房需求有望迎來逐步釋放。“諸多利好在春季購房旺季前相繼出臺，有望吸引更多觀望市民入市。”濟南一家房地產(chǎn)營銷策劃公司的總經(jīng)理袁杰表示。
政策不斷優(yōu)化
2月21日，濟南住房公積金中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款最低首付款比例的通知》，首套房最低首付款比例調(diào)整為不低于20%；二套房最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。
而此前，天津市住房公積金管理中心發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個人住房公積金貸款首付款比例的通知(征求意見稿)》顯示，擬將該市首套住房公積金貸款首付款比例由30%下調(diào)至20%，第二套住房公積金貸款最低首付比例由40%下調(diào)至30%。采用住房抵押擔(dān)保方式的，抵押值最高不得超過抵押物價值的80%。
2月19日，海南省住房公積金管理局印發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房公積金首套個人住房貸款最低首付比例的通知》，將首套住房公積金個人住房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至20%。2月18日，四川省宜賓市興文縣出臺購房補貼政策，內(nèi)容涉及鼓勵企業(yè)預(yù)發(fā)工資交購房首付、可申請專項基金墊付月供等。
實際上，春節(jié)前后多地出臺房貸新政策。
如煙臺市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金個人住房貸款額度計算倍數(shù)的通知》，自2024年2月1日起住房公積金個人住房貸款額度計算公式中的“倍數(shù)”由20倍調(diào)整為30倍。
此外，上海、菏澤、東莞、洛陽等地也調(diào)整住房公積金個人住房貸款政策。“東莞發(fā)布”微信公眾號發(fā)布的信息顯示，自2024年1月1日起，東莞市實施階段性取消轄區(qū)首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。1月3日，洛陽市發(fā)布《洛陽市進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施》，提出實施交易契稅財政補貼、加大公積金政策支持等十項舉措。
除公積金政策進行調(diào)整外，其他政策也同步出臺。
2月21日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布《鄭州市人才首次購房補貼發(fā)放實施細(xì)則》。該細(xì)則明確了鄭州市高層次人才和鄭州市青年人才的首次購房補貼發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)：在鄭工作并經(jīng)省市認(rèn)定的A、B、C、D類高層次人才(含卓越工程師)首次購房補貼標(biāo)準(zhǔn)按照購房價格的50%，分別給予不超過300萬元、150萬元、100萬元、50萬元購房補貼。鄭州市青年人才首次購房補貼標(biāo)準(zhǔn)為，博士每人10萬元，碩士每人5萬元，本科畢業(yè)生(技工院校預(yù)備技師、技師)每人2萬元，專科畢業(yè)生(技工院校高級工，不含中專)每人1萬元。
此外，鄭州市還出臺了探索“一手房帶押過戶”相關(guān)政策，實現(xiàn)新增商品房在建工程抵押狀態(tài)下辦理交易過戶相關(guān)業(yè)務(wù)，進一步降低開發(fā)企業(yè)經(jīng)營和制度性交易成本，提高一手房市場流通性。
2月20日，揚州市住建局正式發(fā)布《關(guān)于鼓勵市區(qū)商品住房“以舊換新”的通知》，其中取消限售，同時實施“以舊換新”契稅補貼政策。
青島市近期出臺《青島市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，旨在加強預(yù)售房款的監(jiān)管，保障樓盤按時交付。值得一提的是，新規(guī)還為可能出現(xiàn)的樓盤延期交付風(fēng)險提供了一套處理機制。當(dāng)特殊情況導(dǎo)致項目可能延期時，政府將介入，制定針對性措施，確保資金得到有效補充，保障購房者權(quán)益。這一條款為房地產(chǎn)市場增添了一份安全保障。
提振作用明顯
除了公積金貸款首付比例調(diào)整優(yōu)化，全國房貸利率也在不斷下調(diào)。
2月20日，央行公布2月LPR報價，1年期維持3.45%不變，5年期以上LPR從4.2%降至3.95%，下降25個基點。
經(jīng)濟導(dǎo)報記者調(diào)查濟南市場發(fā)現(xiàn)，LPR調(diào)整前，銀行對于個人首套房按揭貸款執(zhí)行利率最低為4.0%，與前幾個月保持一致，二套房最低執(zhí)行利率則在4.4%上下浮動。隨著LPR下調(diào)，濟南首套房貸款利率最低為3.75%、二套房貸款利率下調(diào)為4.15%左右。
此外，自1月有關(guān)部門召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制部署會議后，各地陸續(xù)向商業(yè)銀行推送項目“白名單”，據(jù)工、農(nóng)、中、建、交五大國有銀行最新披露，其對接的房地產(chǎn)融資“白名單”項目已超過8000個。
在袁杰看來，房地產(chǎn)項目“白名單”，是各地因城施策用好政策工具箱的具體體現(xiàn)。隨著“白名單”加快落地，將有效緩解房企資金緊張問題，支持項目開發(fā)建設(shè)交付，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。“對購買了‘白名單’項目的購房者而言，心里也會更踏實，一旦有了銀行貸款的支持，就會離房地產(chǎn)項目加快施工進度以及房屋最終交付越來越近。”
中國指數(shù)研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，從今年以來多個城市發(fā)布的樓市新政特點來看，二三線城市多以公積金、購房補貼政策為主，少數(shù)地區(qū)繼續(xù)從住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、交易稅費、預(yù)售資金監(jiān)管等方面入手，支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。
“這些政策有利于進一步釋放剛需和改善型住房需求，有助于推動樓市需求端恢復(fù)、穩(wěn)定和提振樓市信心。”中國銀行研究院研究員葉銀丹表示，這些政策雖然是需求端的刺激政策，但也能夠通過提振銷售來改善房企現(xiàn)金流以及房企的信心和預(yù)期，從而有利于推動形成從銷售到供給的良性循環(huán)。
58安居客研究院院長張波表示，隨著我國經(jīng)濟不斷回升向好，房地產(chǎn)市場終將走出低谷。從破局關(guān)鍵來看，未來需要進一步通過政策拉動，以實現(xiàn)一線城市總體復(fù)蘇，并帶動部分熱點二線城市有效復(fù)蘇。
“春節(jié)后各地政策進一步放松，支持大家合理居住以及住房消費需求的釋放，對于后續(xù)市場的提振具有積極作用。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進如是說。
在陳文靜看來，隨著上述城市不斷優(yōu)化樓市政策，這部分城市市場預(yù)計將出現(xiàn)“小陽春”行情，也將對全國市場產(chǎn)生積極影響。整體來看，當(dāng)前核心城市政策仍漸進式推進，未來政策仍具備較大優(yōu)化調(diào)整空間。
“結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)綜合來看，本次總體回暖的基調(diào)已經(jīng)明確，政策的確定性增強，市場的信心正不斷增強。從長期看，在房住不炒的大定位下，國家大力支持剛性和改善性住房需求，市場能夠走向良性健康循環(huán)。”袁杰分析道，“諸多利好相繼出臺，樓市‘小陽春’可期。”
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