經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 劉勇
在樓市調(diào)控松綁，銀行信貸政策放松的背景下，為爭(zhēng)奪房貸市場(chǎng)，不少銀行創(chuàng)新推出了個(gè)性化的房貸還款政策。
業(yè)內(nèi)人士表示，銀行通過(guò)創(chuàng)新住房信貸產(chǎn)品，提供差異化、個(gè)性化服務(wù)，有助于提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而擴(kuò)大信貸市場(chǎng)份額。
創(chuàng)新還貸方式
“房貸月供本金低至1元!”近日，不少銀行推出了“先息后本”的個(gè)人按揭還款政策。
平安銀行發(fā)布消息稱(chēng)，貸款客戶(hù)可以選擇特色還款方式的信貸產(chǎn)品，包括“二階段還款”“雙周供”“輕松還”和“氣球貸”。
其中，“二階段還款”是指前三年內(nèi)可以按月付息、無(wú)需償還本金、在剩余貸款期限按月等額本息還款，貸款期限不少于十年，不超過(guò)三十年。適用地區(qū)涵蓋濟(jì)南在內(nèi)的多個(gè)城市。“輕松還”是指借款人按月支付利息，每6期按貸款發(fā)放金額的1%償還本金，最后一期一次性?xún)斶�剩余本金。“雙周供”則是指借款人每?jī)芍苓�本付息一次，每期按14天計(jì)息。快速還款，節(jié)省利息。
引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注的是“氣球貸”。平安銀行表示，“氣球貸”是適用該行個(gè)人商住兩用房按揭業(yè)務(wù)的一種還款方式。此還款方式并非新推出，且不止平安銀行一家銀行有類(lèi)似產(chǎn)品。根據(jù)因城施策的政策要求，此類(lèi)產(chǎn)品需在符合當(dāng)?shù)乇O(jiān)管政策規(guī)定的前提下開(kāi)展。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除平安銀行外，建設(shè)銀行、興業(yè)銀行等多家銀行也對(duì)房貸的還款方式進(jìn)行了創(chuàng)新。
如建設(shè)銀行推出了“輕松供”和“尾期還”。“輕松供”還款方式將個(gè)人住房貸款在貸款期限內(nèi)劃分為兩個(gè)階段：第一階段按月歸還1元本金以及當(dāng)月應(yīng)歸還的貸款利息，可根據(jù)借款人需求自行確定期限，最長(zhǎng)不超過(guò)三年;第二階段在剩余貸款期限內(nèi)，剩余貸款本金按常規(guī)等額本金方式還款。而“尾期還”則是指購(gòu)房者擁有最長(zhǎng)2年的寬限期，在選定的寬限期內(nèi)，每月僅需歸還最低1元本金+貸款利息(貸款余額乘以貸款月利率)，寬限期結(jié)束后，再按貸款余額、貸款月利率和剩余貸款期數(shù)重新確定每期還本付息額。
銀行業(yè)分析師張鵬博告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，目前我國(guó)銀行個(gè)人住房按揭貸款主要有兩種還款方式，即等額本金和等額本息，前者每月償還本金相同，利息逐漸減少，前期還款壓力較大;后者每月償還相同金額，前期利息占比較高，后期本金占比較高。
“上述所謂的‘創(chuàng)新’就是‘先息后本’的還款方式。此類(lèi)業(yè)務(wù)對(duì)貸款人的要求比較高，對(duì)銀行業(yè)績(jī)的提振作用也相對(duì)有限。”張鵬博表示，“‘先息后本’在行業(yè)內(nèi)并不是新的業(yè)務(wù)模式，只不過(guò)之前在個(gè)人住房按揭上運(yùn)用不多，通常在消費(fèi)貸或個(gè)人抵押經(jīng)營(yíng)貸上相對(duì)常見(jiàn)。”
爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)
在張鵬博看來(lái)，對(duì)于工作時(shí)間不長(zhǎng)，未來(lái)收入有增加的年輕人而言，“先息后本”的還款方式因其較低的貸款門(mén)檻有一定吸引力。對(duì)于銀行而言，通過(guò)住房信貸產(chǎn)品創(chuàng)新，提供差異化、人性化服務(wù)，可滿(mǎn)足不同貸款人需要，也有助于提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而擴(kuò)大信貸市場(chǎng)份額。
“銀行面臨降準(zhǔn)降息政策下的貸款投放壓力以及業(yè)績(jī)考核的緊迫感，尤其是進(jìn)入年中6月，時(shí)間緊迫性愈發(fā)明顯。”在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，此類(lèi)產(chǎn)品的出現(xiàn)，本質(zhì)上是銀行之間為爭(zhēng)奪貸款客戶(hù)而采取的競(jìng)爭(zhēng)手段，同時(shí)也反映出銀行業(yè)內(nèi)部對(duì)市場(chǎng)份額的焦慮和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。
一家商業(yè)銀行的客戶(hù)經(jīng)理張萍接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)在購(gòu)房者仍信心不足，房貸申請(qǐng)意愿不強(qiáng)。“以前房貸申請(qǐng)最難的時(shí)候需要排隊(duì)等半年，現(xiàn)在資料齊全的話基本一周內(nèi)就能放款。”
“我們行的房貸領(lǐng)域還沒(méi)有類(lèi)似的業(yè)務(wù)，就算有我也不一定會(huì)推薦。”張萍解釋說(shuō)，“這種還款方式，前期容易給貸款者造成還款壓力不大的錯(cuò)覺(jué)，如果后續(xù)收入狀況不及預(yù)期，還款壓力會(huì)變得越來(lái)越大，產(chǎn)生不可控的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。而且我們也測(cè)算過(guò)，這種方式最后實(shí)際支付的本金和利息總額比正常房貸高。按100萬(wàn)元房貸30年計(jì)算，‘先息后本’比‘等額本息’多支付6萬(wàn)元左右的利息。”
在張鵬博看來(lái)，隨著按揭貸款利率的持續(xù)下調(diào)，按揭貸款資產(chǎn)的利差也已經(jīng)下降到較低的水平，銀行“卷”利率的空間越來(lái)越小。“各家銀行會(huì)不斷優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，改善服務(wù)體驗(yàn)來(lái)爭(zhēng)奪客戶(hù)。
“個(gè)人住房貸款一直是銀行不良貨款的低發(fā)領(lǐng)域，按揭貸款也被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因此會(huì)讓銀行間的競(jìng)爭(zhēng)加劇。”張鵬博分析，“尤其是在明確了房貸利率不設(shè)下限以后，銀行通過(guò)降低利率搶客戶(hù)的空間有限。只有通過(guò)貸款產(chǎn)品設(shè)計(jì)和創(chuàng)新來(lái)實(shí)現(xiàn)拓客。”
華福證券在最新的研報(bào)中指出，隨著按揭貸款利率的持續(xù)調(diào)降，按揭貸款資產(chǎn)的利差也已經(jīng)下降到較低水平，銀行“卷”價(jià)格的空間越來(lái)越小。在居民加杠桿意愿不足的情形下，銀行按揭貸款投放的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)愈演愈烈，預(yù)計(jì)未來(lái)各家銀行會(huì)推出更多的創(chuàng)新舉措來(lái)吸引客戶(hù)。
