近期，華夏華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（下稱“華潤(rùn)商業(yè)REIT”）發(fā)布了2024年第四季度報(bào)告。經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，上述報(bào)告詳細(xì)披露了其底層資產(chǎn)——青島萬象城的最新運(yùn)營(yíng)情況。與此同時(shí)，我們也可以窺見華潤(rùn)商業(yè)在山東的發(fā)展動(dòng)態(tài)。
截至2024年底出租率99%
華潤(rùn)商業(yè)REIT投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目是青島萬象城。自青島萬象城一期2015年開業(yè)以來，這一商業(yè)綜合體已持續(xù)運(yùn)營(yíng)近10年。
出租率是衡量商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)狀況的重要指標(biāo)之一。經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者查閱華潤(rùn)商業(yè)REIT四季報(bào)發(fā)現(xiàn)，截至去年底，青島萬象城可供出租面積13.66萬平方米，實(shí)際出租面積13.52萬平方米，出租率99%，繼續(xù)維持高位，較基金招募說明書同期預(yù)測(cè)出租率97.5%高出1.5個(gè)百分點(diǎn)。
據(jù)披露，截至去年底，青島萬象城入駐租戶數(shù)量共計(jì)546家，租約加權(quán)平均剩余租期為2.17年，去年第四季度租金單價(jià)水平（月租金坪效）為328.29元/平方米/月。
從租戶結(jié)構(gòu)看，截至去年底，主力店所占的租賃面積約29.85%，專門店所占的租賃面積約70.15%。這其中，一般在1000平方米以上、租戶中面積較大的店鋪歸類為主力店，其他店鋪歸類為專門店。
與此同時(shí)，青島萬象城的品牌組合在進(jìn)一步優(yōu)化，持續(xù)引入了多家山東及青島首店。在2024年第四季度，其新開業(yè)店鋪34家，總計(jì)出租面積5572平方米，重點(diǎn)引入品牌包括：零售類Vivienne Westwood山東省唯一旗艦店、VALENTINO BEAUTY青島首店、SMFK山東首店、VICTORIA’S SECRET山東首家精品店、LOLA ROSE山東首店、BEERBRO山東首店、ablueberry青島首店等；餐飲品牌Blueglass山東首店、野果山東首店、裕蓮茶樓青島首店、淡馬茶坊青島首店等。
在客流量方面，青島萬象城去年四季度客流同比增長(zhǎng)11.9%，2024年度累計(jì)同比增長(zhǎng)10.9%，該年度單月客流均創(chuàng)歷史新高，其中去年12月31日當(dāng)日客流突破20萬人次。
此外，報(bào)告中特別強(qiáng)調(diào)，青島萬象城的會(huì)員規(guī)模持續(xù)上漲，去年底會(huì)員總?cè)藬?shù)達(dá)145萬，同比增長(zhǎng)22%，總量近青島市常住人口的1/7。
改造預(yù)計(jì)投入8422萬元
從華潤(rùn)商業(yè)REIT的報(bào)告中，還可以看到其對(duì)于購(gòu)物中心行業(yè)的展望。
購(gòu)物中心行業(yè)本身正在發(fā)生變化。經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，2024年四季報(bào)提到了青島萬象城全年經(jīng)營(yíng)中體現(xiàn)出的一些趨勢(shì)。
“回顧2024年度，在一線城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額不斷趨向飽和的態(tài)勢(shì)下，購(gòu)物中心行業(yè)也在發(fā)生明顯深刻變化。”華潤(rùn)商業(yè)REIT的報(bào)告稱，“城市能級(jí)對(duì)購(gòu)物中心項(xiàng)目的影響不再是決定性因素，精益運(yùn)營(yíng)能力和品牌影響力將是下階段的經(jīng)營(yíng)關(guān)鍵要點(diǎn)。二、三線城市購(gòu)物中心維持良好增長(zhǎng)，有望繼續(xù)保持積極經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)。”
此外，其還提到，“在宏觀消費(fèi)的趨勢(shì)性、結(jié)構(gòu)性變化過程中，重奢、高奢項(xiàng)目表現(xiàn)一般，綜合性強(qiáng)、體量較大的項(xiàng)目憑借對(duì)消費(fèi)群體的廣泛覆蓋，取得較好效益。線上零售滲透率接近見頂，購(gòu)物中心等線下消費(fèi)渠道將保持合理的社會(huì)零售消費(fèi)品總量占比。”
值得一提的是，青島萬象城還在進(jìn)行空間和業(yè)態(tài)的優(yōu)化與升級(jí)。
根據(jù)該REIT2024年第三季度報(bào)告，青島萬象城一期南區(qū)等局部區(qū)域擬進(jìn)行相關(guān)改造，優(yōu)化動(dòng)線及功能設(shè)施，豐富經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，以實(shí)現(xiàn)客流與銷售額的進(jìn)一步提升。
青島萬象城已于去年第四季度著手實(shí)施相關(guān)改造及招商計(jì)劃。報(bào)告披露，本次改造預(yù)計(jì)將優(yōu)化空間體驗(yàn)和調(diào)整客流動(dòng)線，提升店鋪經(jīng)營(yíng)和客戶體驗(yàn)，從而提升基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目零售額、租金坪效及收入。改造涉及區(qū)域建筑面積約1.25萬平方米，預(yù)計(jì)投入金額8422萬元，計(jì)劃于2025年內(nèi)完成改造并開業(yè)。
華潤(rùn)商業(yè)山東布局多個(gè)項(xiàng)目
坐落于青島市市南區(qū)山東路的青島萬象城，是華潤(rùn)置地（01109.HK）旗下項(xiàng)目。華潤(rùn)置地的購(gòu)物中心板塊包括“萬象城”“萬象匯”“萬象天地”三大商業(yè)產(chǎn)品線。“萬象城”位于一、二線城市的核心或潛力地段，“萬象匯”位于一、二線城市區(qū)域中心或三線城市的核心地段，“萬象天地”一般位于高能級(jí)城市核心地段。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，華潤(rùn)商業(yè)REIT招募說明書此前披露，在山東區(qū)域，華潤(rùn)商業(yè)近年來已在濟(jì)南、青島、淄博、煙臺(tái)、日照、臨沂等多個(gè)城市布局。比如，于2015年4月30日開業(yè)的青島萬象城，總建筑面積達(dá)到301187平方米；濟(jì)南萬象城于2019年9月28日開業(yè)，總建筑面積212544平方米。
除了萬象城項(xiàng)目，華潤(rùn)在山東落地了多個(gè)萬象匯，淄博萬象匯2015年5月27日開業(yè)，總建筑面積154805平方米；煙臺(tái)萬象匯2021年9月29日開業(yè)，總建筑面積122417平方米；臨沂萬象匯2019年9月19日開業(yè)，總建筑面積105132平方米；日照萬象匯2016年9月26日開業(yè)，總建筑面積91571平方米。此外，去年11月2日，濟(jì)寧萬象匯開業(yè)。
截至2024年12月末，華潤(rùn)置地在青島布局有“一城兩匯”，即青島萬象城、嶗山萬象匯、城陽萬象匯。青島城陽萬象匯開業(yè)于2018年12月20日，總建筑面積58552平方米；青島嶗山萬象匯開業(yè)于2022年8月27日，總建筑面積68576平方米。
根據(jù)華潤(rùn)置地的公告，2024年上半年，華潤(rùn)置地旗下共有82座在營(yíng)購(gòu)物中心，實(shí)現(xiàn)零售額916億元，同比增長(zhǎng)21.9%；實(shí)現(xiàn)租金收入95億元，同比增長(zhǎng)9.7%；上半年共有6座購(gòu)物中心開業(yè)，建筑面積114.5萬平方米，綜合開業(yè)出租率97.8%；華潤(rùn)置地購(gòu)物中心資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)2857億元，相比2023年末增加5.6%，其中69座購(gòu)物中心零售額列當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)前三位。
（大眾新聞·經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 孫羅南）
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