隨著城市消費結構持續(xù)演變，濟南的奧特萊斯市場一度經歷快速擴張期。百聯(lián)與首創(chuàng)作為兩個關鍵參與者，經營策略和擴展方向不僅體現(xiàn)了各自發(fā)展思路，也折射出奧特萊斯業(yè)態(tài)的發(fā)展動向。
目前，百聯(lián)在濟南運營兩處奧特萊斯項目——海那城店與高新店，前者于2016年開業(yè)，是濟南最早的奧特萊斯之一；后者則于2019年投入運營。
首創(chuàng)在濟南布局的奧特萊斯項目位于唐冶片區(qū)，2019年1月開業(yè)，與百聯(lián)奧特萊斯高新店直線距離約6公里。
經濟導報記者注意到，近日發(fā)布的華夏首創(chuàng)奧特萊斯封閉式基礎設施證券投資基金（下稱“首創(chuàng)奧萊REIT”）2024年年度報告顯示，從基金合同生效日2024年8月14日至12月31日，濟南首創(chuàng)奧萊項目租金收入約為4071萬元。
與此同時，百聯(lián)也在加快對濟南門店的改造提升。據(jù)上海百聯(lián)集團股份有限公司2025年度第一期超短期融資券募集說明書（下稱“百聯(lián)超短融募集說明書”）披露，百聯(lián)在推進其濟南高新店的一期提升及二期開發(fā)計劃，總投資約2.73億元。
值得注意的是，首創(chuàng)奧萊REIT在年報中還提到，“根據(jù)市場公開信息，現(xiàn)有競品百聯(lián)奧特萊斯廣場濟南海那城店有計劃將臨近空置專業(yè)市場商業(yè)項目存量改造為其奧特萊斯二期。”
首創(chuàng)奧萊銷售額蟬聯(lián)濟南奧萊市場第一
濟南首創(chuàng)奧特萊斯項目位于歷城區(qū)世紀大道7181號，由濟南首鉅置業(yè)有限公司負責運營，是首創(chuàng)奧萊REIT的底層資產之一。
首創(chuàng)奧萊REIT2024年年報表示，“濟南首創(chuàng)奧萊項目是山東省目前體量最大的奧特萊斯項目，自2019年開業(yè)以來，銷售額始終蟬聯(lián)濟南奧萊市場第一。”
經濟導報記者查閱該年報發(fā)現(xiàn)，濟南首創(chuàng)奧萊項目在2024年8月14日至12月31日實現(xiàn)租金收入約4071萬元，租金收入包含正鋪租金收入、倉庫租金收入、多經點位租金收入等。
截至去年底，濟南首創(chuàng)奧萊項目簽約租戶總數(shù)為229個，零售租戶面積占比89.18%，非零售租戶面積占比10.82%。
年報還披露，2024年8月14日至12月31日，該項目前五大租戶的租金貢獻合計919.82萬元，占比22.59%，其中最高的單一租戶租金收入為235.60萬元，占比5.79%。
在品牌招商方面，該年報稱，濟南首創(chuàng)奧萊項目在2024年完成了Tommy Hilfiger、HAZZYS、LACOSTE等品牌的入駐；部分商戶進行了經營面積擴租，例如，The North Face店鋪在2024年12月重裝升級，經營面積擴大近一倍，升級后，當月銷售額同比提升73.78%。
與此同時，在節(jié)假日等關鍵節(jié)點，首創(chuàng)也試圖通過一系列活動提升客流和銷售額。
年報顯示，2024年國慶節(jié)期間，濟南首創(chuàng)奧萊通過推廣媒體精細化投放，覆蓋周邊20公里客群及淄博、泰安、聊城、濱州等周邊城市，客流量及外地顧客占比均創(chuàng)開業(yè)以來新高。通過租賃臨時停車場，增加車位約1200個，濟南首創(chuàng)奧萊7天假期累計接待約2萬輛車次、40萬客流；場內48個品牌實現(xiàn)山東省銷冠，19個品牌實現(xiàn)濟南市銷冠，其間銷售額同比提升22.18%。
濟南首創(chuàng)奧萊的經營圍繞品牌升級、體驗創(chuàng)新、區(qū)域輻射等展開。從年報看，其未來發(fā)展方向包括：引進更多行業(yè)頭部品牌，并通過業(yè)態(tài)創(chuàng)新， 打造“零售+休閑+文娛”的綜合體驗空間；通過業(yè)態(tài)的不斷優(yōu)化和品牌的改造升級提升項目的輻射范圍，吸引更大范圍的跨區(qū)域顧客等。
同城奧萊競爭格局及市場動態(tài)
在濟南市場，濟南首創(chuàng)奧萊項目面臨的競爭主要來自百聯(lián)奧特萊斯?jié)虾Ｄ浅堑旰透咝碌辍?/SPAN>
經濟導報記者注意到，首創(chuàng)奧萊REIT年報中提及了同城奧萊項目競品，“百聯(lián)奧特萊斯廣場濟南海那城店開業(yè)于2016年12月，位于濟南西北方向，與濟南首創(chuàng)奧萊項目的部分零售品牌存在一定重合，但兩項目直線距離約30公里，直接競爭較小。”
2019年3月開業(yè)的百聯(lián)奧特萊斯廣場濟南高新店，位于濟南首創(chuàng)奧萊項目東側，與濟南首創(chuàng)奧萊項目直線距離約6公里。年報中稱，該項目“開業(yè)時間略晚于濟南首創(chuàng)奧萊項目，市場占有率較低。濟南首創(chuàng)奧萊項目所在的濟南市未來短期預計無新增奧特萊斯商業(yè)項目供應。”
盡管如此，市場動態(tài)仍值得關注。年報提到，“根據(jù)市場公開信息，現(xiàn)有競品百聯(lián)奧特萊斯廣場濟南海那城店有計劃將臨近空置專業(yè)市場商業(yè)項目存量改造為其奧特萊斯二期，其改造進度及開業(yè)效果須進一步關注。”
“因百聯(lián)奧特斯萊廣場濟南海那城店距離濟南首創(chuàng)奧萊項目直線距離近30公里，結合濟南首創(chuàng)奧萊項目在濟南奧萊市場已有的領先地位，百聯(lián)奧特斯萊廣場濟南海那城店二期的改造、籌開預計對濟南首創(chuàng)奧萊項目影響較小。”年報表示。
年報還提及，“預計2025年中，項目周邊3公里范圍內將新增一家以餐飲、體驗業(yè)態(tài)為主的購物中心商業(yè)項目，其與濟南首創(chuàng)奧萊項目差異性明顯。”
其認為，短期內，濟南首創(chuàng)奧萊項目競爭態(tài)勢整體維持相對平穩(wěn)狀態(tài)，預期可通過加強主動管理進一步提升項目經營業(yè)績。
百聯(lián)高新店升級 總投資估算2.73億元
百聯(lián)目前在濟南運營兩處奧特萊斯項目。海那城店于2016年12月24日開業(yè)，位于濟南槐蔭區(qū)美里湖美里路555號，建筑面積約5.3萬平方米；高新店則于2019年3月29日投用，面積達7.9萬平方米，兩處項目均為百聯(lián)自有物業(yè)。
近年來，百聯(lián)也在推進濟南高新店的升級，該項目坐落于濟南高新區(qū)孫村春暉路以西、科新路以北、規(guī)劃路以東、科創(chuàng)路以南區(qū)域，用地面積超過16萬平方米。
據(jù)百聯(lián)超短融募集說明書披露，濟南高新店的“一期提升+二期開發(fā)”總投資估算為2.73億元，目前一期提升已投資0.34億元，二期開發(fā)尚未開始。
經濟導報記者查閱募集說明書注意到，從截至2024年3月末該公司主要在建項目情況看，“濟南高新一期提升及二期開發(fā)”項目主體為濟南百聯(lián)商業(yè)管理有限公司，項目計劃投資2.73億元，其中自有資本金為1.2億元，已投資0.34億元。一期提升工程在2024年6月完工，二期尚未開工。其披露的三年投資計劃顯示， 2024年4月至12月投資0.17億元；2025年投資0.87億元；2026年投資0.78億元。
百聯(lián)將該項目定位為“百聯(lián)奧萊 X 活力場”，項目的主力客群為濟南城區(qū)及區(qū)域內的家庭客群和青年客群，郊區(qū)客群為補充客群，業(yè)態(tài)規(guī)劃包括娛樂、兒童、零售、餐飲等業(yè)態(tài)，打造科技運動+親子運動的活力運動主題。
濟南某商業(yè)地產觀察人士對經濟導報記者表示，在二線城市中，能容納三家大型奧特萊斯的并不多見。在傳統(tǒng)百貨和購物中心面臨增長瓶頸的大背景下，未來幾年，品牌結構、折扣策略及顧客體驗的持續(xù)優(yōu)化與創(chuàng)新將成為決定濟南奧萊市場格局的關鍵因素。
（大眾新聞·經濟導報記者 孫羅南）
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