在城市發(fā)展的進(jìn)程中，老舊小區(qū)就像城市的記憶書簽，承載著諸多市民的往昔歲月。然而，歲月也給它們留下了斑駁痕跡，設(shè)施老化、環(huán)境雜亂等問題日益凸顯。為改善居民生活質(zhì)量，提升城市形象，濟(jì)南持續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)改造更新工作，讓 “老房子” 實(shí)現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)身，變成居民們心儀的 “好房子”。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者從濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局獲悉，2025年，濟(jì)南將計(jì)劃改造12個項(xiàng)目（含91個小區(qū)、院落），涉及居民11431戶、298棟樓、改造面積93.11萬平方米。這些公告的發(fā)布，不僅預(yù)示著濟(jì)南市的老舊小區(qū)改造工作邁入了新階段，更激發(fā)了相關(guān)區(qū)域居民的期待。
受訪的業(yè)內(nèi)人士指出，老舊小區(qū)改造不僅僅是讓老房子實(shí)現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)身變成住著舒服的好房子，更能拉動投資和消費(fèi)。“尤其是在房地產(chǎn)市場不景氣的背景下，老舊小區(qū)改造拉動了新一輪投資。”長期關(guān)注老舊小區(qū)改造的房地產(chǎn)行業(yè)分析師吳天遠(yuǎn)說。
華麗轉(zhuǎn)身的老舊小區(qū)
近年來，濟(jì)南不斷創(chuàng)新老舊小區(qū)改造模式，推動改造工作從基礎(chǔ)類向完善類、提升類拓展，以精細(xì)化的工作方式探索出一條具有濟(jì)南特色的老舊小區(qū)改造之路。
以濟(jì)南市歷城區(qū)世紀(jì)園社區(qū)電力宿舍小區(qū)為例，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，小區(qū)內(nèi)健身設(shè)施完善的小廣場，有不少居民正在休憩，也有居民在使用健身器材進(jìn)行適當(dāng)運(yùn)動。世紀(jì)園社區(qū)書記周子譽(yù)告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，此前小區(qū)中的私種樹木情況嚴(yán)重，有香椿芽、無花果樹和大楊樹等，因?yàn)闊o人打理，存在樹木瘋長造成視線遮擋、無人打理的無花果落地發(fā)臭吸引蚊蟲、大楊樹被美國白蛾腐蝕等問題。 2024年該小區(qū)納入老舊小區(qū)改造范圍，同年9月改造項(xiàng)目啟動。經(jīng)過協(xié)調(diào)后移除了枯樹60余棵，同步新增車位20個，補(bǔ)種綠植綠化1500平方米。現(xiàn)在車輛停放有序，嶄新的柏油路走起來暢通無比。
同樣，在興業(yè)嘉苑小區(qū)，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，花園中心新建的充電車棚中有序停放了不少電動自行車。周子譽(yù)表示：“之前規(guī)劃的充電樁安裝在靠近居民樓附近的位置，部分居民認(rèn)為存在安全隱患，社區(qū)多次與相關(guān)部門進(jìn)行溝通并修改充電樁選址，最終將原貼近住宅的充電棚遷移至小區(qū)花園中心位置，徹底消除安全隱患。”
曾經(jīng)的濟(jì)南東倉老舊小區(qū)，道路坑洼不平，墻面斑駁脫落，基礎(chǔ)設(shè)施陳舊落后。如今，歷經(jīng)改造，破舊的路面被平整的柏油路取代，車輛有序停放。樓棟外立面重新粉刷，煥然一新。老化的水電管網(wǎng)全面升級，安全又穩(wěn)定。增設(shè)的休閑廣場上，居民們悠然自得。
老舊小區(qū)改造需兼顧硬件升級與軟件管理。濟(jì)南堅(jiān)持 “三分改七分管” 的理念，以 “管理革命” 為突破口，全力推動老舊小區(qū)專業(yè)物業(yè)服務(wù)全覆蓋。截至目前，全市2960處開放式老舊小區(qū)、宿舍區(qū)和零星院落都迎來了專業(yè)物業(yè)的入駐。
一進(jìn)入濟(jì)南市歷城區(qū)世紀(jì)園社區(qū)電力宿舍小區(qū)的大門，首先映入眼簾的就是掛在兩顆樹中間的橫幅，上面寫著“歷城城發(fā)同晟城服鑫盛物業(yè)電力宿舍物業(yè)入駐儀式”。世紀(jì)園社區(qū)書記周子譽(yù)告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，歷城區(qū)城發(fā)集團(tuán)鑫盛物業(yè)于2025年3月10日進(jìn)駐到電力宿舍，有了專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)，讓居民感受到了實(shí)實(shí)在在的獲得感、幸福感和安全感。
據(jù)介紹，濟(jì)南計(jì)劃通過三年行動，完成全市2000年前建成小區(qū)的改造。2025年打造12個樣板工程試點(diǎn)；2026年，推廣“改造+物業(yè)”模式，引入專業(yè)公司對老舊小區(qū)進(jìn)行長效管理；到2027年，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)全面升級為 “綠色社區(qū)”。
拉動投資和消費(fèi)
在吳天遠(yuǎn)看來， 老舊小區(qū)改造除了能改善居民生活質(zhì)量，提升城市形象外，同樣還是“穩(wěn)投資”“促民生”的重要抓手，同時也是房地產(chǎn)及相關(guān)上下游行業(yè)的新機(jī)會。“尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)不景氣的背景下，老舊小區(qū)改造可以說是房地產(chǎn)行業(yè)的新機(jī)會。”
老舊小區(qū)改造能拉動多少投資？吳天遠(yuǎn)認(rèn)為，老舊小區(qū)改造基本不涉及拆遷，而是以維修完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施為主。在老舊小區(qū)改造的過程中，除了常規(guī)的房地產(chǎn)核心板塊受益外，其上下游產(chǎn)業(yè)鏈，包括家具、家電、家居、裝修等消費(fèi)都會受到拉動。此外，5G、人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等相關(guān)建設(shè)也將被帶動。
吳天遠(yuǎn)給經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者算了一筆賬：按全國40億平方米待改造面積計(jì)算，水電暖路改造以及外墻保溫等基礎(chǔ)設(shè)施，平均成本約400元/平方米，需投入1.6萬億元。加裝電梯、停車位擴(kuò)建等，預(yù)計(jì)需2.66萬億元。“綜合測算下來，保守估計(jì)全國改造總投資約4.5萬億元，其中2025年前后高峰期年投資規(guī)模或達(dá)8000億至1萬億元。”
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，老舊小區(qū)改造后，居住環(huán)境得到顯著改善，居民提升居住品質(zhì)的意愿增強(qiáng)，從而帶動家居消費(fèi)升級。房屋內(nèi)部裝修成為居民的重要選擇，居民會更換新的家具、購買新的家電、裝飾用品等。
例如，隨著老舊小區(qū)改造中對水電設(shè)施、智能設(shè)施的升級，居民家中的一些老舊家電可能不再適應(yīng)新的環(huán)境，促使居民更換更高端、更節(jié)能、更智能的家電產(chǎn)品，如智能馬桶、中央空調(diào)、智能家居系統(tǒng)等。據(jù)市場調(diào)研，在老舊小區(qū)改造完成后的一段時間內(nèi)，周邊家居市場、家電市場的銷售額明顯增長，部分地區(qū)的增長率甚至達(dá)到了30%以上。
吳天遠(yuǎn)認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場不景氣的當(dāng)下，老舊小區(qū)改造展現(xiàn)出了巨大的投資和消費(fèi)拉動潛力。通過政府投資引導(dǎo)、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資以及創(chuàng)新改造模式等方式，老舊小區(qū)改造為投資增長提供了新動力；通過促進(jìn)居民家居消費(fèi)升級、激活社區(qū)商業(yè)消費(fèi)以及提升居民消費(fèi)信心等多層面作用，有效刺激了消費(fèi)。各地應(yīng)繼續(xù)加大老舊小區(qū)改造力度，完善相關(guān)政策，協(xié)調(diào)各方資源，充分發(fā)揮老舊小區(qū)改造在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、改善民生方面的重要作用，使其成為推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎。隨著老舊小區(qū)改造工作的持續(xù)深入推進(jìn)，其對房地產(chǎn)市場乃至整個國民經(jīng)濟(jì)的積極影響將愈發(fā)顯著。
推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎
老舊小區(qū)改造通過短期投資撬動與長期消費(fèi)升級的聯(lián)動，成為“穩(wěn)增長、惠民生”的有效抓手。但其成功依賴精細(xì)化政策設(shè)計(jì)、市場化機(jī)制引入及居民共建共治，方能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)與社會效益的最大化。各地應(yīng)繼續(xù)加大老舊小區(qū)改造力度，完善相關(guān)政策，協(xié)調(diào)各方資源，充分發(fā)揮老舊小區(qū)改造在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、改善民生方面的重要作用，使其成為推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎。隨著老舊小區(qū)改造工作的持續(xù)深入推進(jìn)，其對房地產(chǎn)市場乃至整個國民經(jīng)濟(jì)的積極影響將愈發(fā)顯著。
（大眾新聞·經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 劉勇 見習(xí)記者 賈義航）
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